Magyar
Mit mutatnak a számok? Valóban élénkül a budapesti ingatlanpiac?
Az ingatlanpiacról szóló hírekben gyakran találkozunk olyan kijelentésekkel, hogy „élénkül a piac”, „újra megindultak a vásárlók”, vagy éppen „ismét emelkednek az árak”. Ezek a megállapítások elsőre egyértelműnek tűnhetnek, a valóság azonban ennél jóval összetettebb.
Éppen ezért érdemes időről időre félretenni a véleményeket, és megnézni, mit mutatnak a rendelkezésre álló adatok.
Mit mutatnak a számok? Valóban élénkül a budapesti ingatlanpiac?
Az ingatlanpiacról szóló hírekben gyakran találkozunk olyan kijelentésekkel, hogy „élénkül a piac”, „újra megindultak a vásárlók”, vagy éppen „ismét emelkednek az árak”. Ezek a megállapítások elsőre egyértelműnek tűnhetnek, a valóság azonban ennél jóval összetettebb.
Éppen ezért érdemes időről időre félretenni a véleményeket, és megnézni, mit mutatnak a rendelkezésre álló adatok.
Mit mondanak a hivatalos statisztikák?
A Magyar Nemzeti Bank 2026 májusában megjelent Lakáspiaci Jelentése szerint 2025-ben országosan 23,5%-kal emelkedtek a lakásárak nominálértéken, ami az elmúlt 25 év egyik legerősebb áremelkedése volt. A jegybank ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy az árak országos szinten már 22,5%-kal a fundamentumok által indokolható szint fölé kerültek, vagyis a piac jelentős túlértékeltséget mutat.
Ez önmagában még nem jelenti azt, hogy árcsökkenés következik. Inkább azt jelzi, hogy a lakásárak növekedése gyorsabb volt, mint amit a gazdasági alapmutatók önmagukban indokolnának.
Érdekes ugyanakkor, hogy miközben 2025 az árak szempontjából rendkívül erős év volt, 2026 első negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma már 18%-kal elmaradt az egy évvel korábbitól. Ez arra utal, hogy a magas árszint mellett a kereslet szerkezete is változni kezdett.
Hogyan értelmezhetők ezek a számok?
Az egyik leggyakoribb hiba, hogy az árak emelkedését automatikusan a kereslet erősödésével azonosítjuk.
A kettő azonban nem mindig jár együtt.
Egy piacon előfordulhat, hogy az árak tovább emelkednek, miközben a tranzakciók száma már csökken. Ilyenkor nem feltétlenül kevesebbet érnek az ingatlanok, hanem egyszerűen kevesebb vevő tud vagy akar az adott árszinten vásárolni.
A jegybank jelentése egy másik érdekes folyamatra is rámutat: Budapesten az új lakások kínálata jelentősen bővült. 2026 első negyedévében már mintegy 22 ezer lakás fejlesztése vagy értékesítése volt folyamatban, a szabadon megvásárolható új lakások száma pedig történelmi csúcsra, 9490 darabra emelkedett.
Ez nem azt jelenti, hogy az új lakások iránt csökkent volna a kereslet. Sokkal inkább azt, hogy a kínálat gyorsabban bővül, mint ahogy azt a piac jelenleg fel tudja szívni. Ez lényeges különbség.
Mit tapasztalok a mindennapi munkám során?
Statisztikát természetesen nem egyetlen ingatlanközvetítő készít, ugyanakkor a napi munka jól megmutat bizonyos tendenciákat.
Az elmúlt hónapokban azt tapasztaltam, hogy továbbra is gyorsan találnak vevőre azok az ingatlanok,
- amelyek reálisan vannak beárazva,
- jó műszaki állapotúak,
- megfelelő helyen találhatók,
- és professzionálisan kerülnek bemutatásra.
Ezzel szemben a túlárazott ingatlanok esetében még mindig jelentősen hosszabb értékesítési idővel kell számolni. Ez nem új jelenség, de a jelenlegi piaci környezetben még inkább megfigyelhető. Fontos hozzátenni, hogy ez saját szakmai tapasztalat, nem országos statisztika.
Milyen tényezőket érdemes figyelni a következő hónapokban?
Az ingatlanpiac alakulását nem lehet biztosan megjósolni. Vannak azonban olyan mutatók, amelyekből következtetni lehet arra, hogy milyen irányba mozdulhat el a piac.
Érdemes figyelni többek között:
- a tranzakciók számának alakulását;
- a hitelkamatok változását;
- az állami otthonteremtési programokat;
- az új lakások piacra kerülő kínálatát;
valamint a vásárlói bizalom alakulását.
Ezek együttesen sokkal pontosabb képet adnak a piac állapotáról, mint egy-egy kiragadott hír vagy személyes történet.
Összegzés
Az ingatlanpiacot ritkán lehet egyetlen szóval jellemezni. A jelenlegi helyzetet sem nevezném egyszerűen fellendülésnek vagy lassulásnak.
A hivatalos adatok azt mutatják, hogy az elmúlt időszakban jelentős áremelkedés ment végbe, miközben a tranzakciószámok már mérséklődnek, és az új lakások kínálata dinamikusan bővül. Ez egy összetett piaci környezetet eredményez, ahol az általános kijelentések helyett egyre nagyobb szerepe van az egyedi ingatlanok értékelésének, a reális árazásnak és a megalapozott döntéseknek.
Piaci kitekintő – Andersen Ingatlan
Elemzés és szakmai háttér az ingatlanpiac aktuális folyamatairól.
