Magyar
Ingatlanárak és fizetések alakulása
Az alábbi táblázatban összehasonlítjuk Budapest ingatlanárait és az átlagos nettó fizetések alakulását az elmúlt években, figyelembe véve az aktuális euró-forint árfolyamot:
Év | EUR/HUF árfolyam | Átlagos négyzetméterár (Ft/m²) | Átlagos négyzetméterár (€). | Havi nettó átlagfizetés (Ft) | Havi nettó átlagfizetés (€) |
2010 | 275 HUF | 352,000 | 1,280 | 151,000 | 549 |
2015 | 315 HUF | 554,000 | 1,758 | 203,000 | 644 |
2020 | 355 HUF | 1,030,000 | 2,901 | 305,000 | 859 |
2025 | 403 HUF | 1,511,000 | 3,750 | 452,000 | 1,121 |
Megfigyelések
Az ingatlanárak több mint négyszeresére nőttek az elmúlt 15 év alatt.
Az átlagfizetések is folyamatosan emelkedtek, de nem tudták követni az ingatlanárak növekedési ütemét.
Míg 2010-ben egy 50 m²-es lakás ára kb. 15-20 millió forint (55,000 - 74,000 euró) volt, 2025-ben ugyanez az ingatlan 75 millió forintnál is többe kerülhet (187,500 euró).
Ingatlanárak alakulása:
• 2010 és 2015 között 57,4 %-os emelkedés történt.
• 2015 és 2020 között jelentős, 85,9 %-os áremelkedés következett be.
• 2020 és 2025 között további 46,7 %-os növekedés történt.
Átlagos nettó fizetések alakulása:
• 2010 és 2015 között a fizetések 34,4 %-kal növekedtek.
• 2015 és 2020 között 50,25 %-os emelkedés következett be.
• 2020 és 2025 között további 48,2 %-os növekedés látható.
Elemzési következtetés:
Az ingatlanárak növekedése rendre jelentősen meghaladta a fizetések növekedési ütemét minden vizsgált időszakban, különösen látványosan 2015-2020 között, amikor az ingatlanárak növekedési üteme majd kétszerese volt a fizetések növekedésének. Ez arra utal, hogy Budapest ingatlanjai relatíve egyre kevésbé elérhetővé váltak a helyi átlagjövedelemmel rendelkezők számára, és jelentős mértékben megnőtt az ingatlanok árának és a fizetések közötti különbség.
2. Az euró-forint árfolyam hatása az ingatlanpiacra
Az euró-forint árfolyam változása jelentős hatással van az ingatlanpiacra, különösen a külföldi befektetők és az importált építőanyagok miatt.
Hatások
- Külföldi befektetések – A gyengülő forint miatt a külföldi vásárlók számára egyre vonzóbbá váltak a budapesti ingatlanok.
- Építési költségek növekedése – Az importált építőanyagok ára az árfolyamváltozás miatt jelentősen emelkedett
3. Legnépszerűbb kerületek az ingatlanvásárlásban
A vásárlói preferenciák folyamatosan változtak az évek során. Az alábbi táblázatban összefoglaltam a legkeresettebb kerületeket:
Év | Legkeresettebb kerületek |
2010 | XI. kerület (Újbuda), XIII. kerület |
2015 | II. kerület, XIII. kerület, XIV. kerület |
2020 | XI., XIII., XIV., XVII. kerület |
2025 | XI., XIII., II., XII., XVI. és XVII. kerület |
Miért voltak népszerűek ezek a kerületek?
Kiváló közlekedés – A belváros közeli kerületek mindig keresettek maradtak.
Új építkezések – Az új lakóparkok és felújítások vonzóbbá tették a környéket.
Zöldövezeti területek – Egyre több vásárló kereste a csendesebb, természetközeli környékeket.
4. Airbnb-moratórium hatása az ingatlanpiacra
A 2025-ben életbe lépett Airbnb-moratórium jelentős hatást gyakorolt Budapest ingatlanpiacára, különösen a belvárosi kerületekben. A 2026 végéig tartó szabályozás miatt új magánszálláshelyeket nem lehet nyilvántartásba venni, ami átalakította a keresletet és a befektetői stratégiákat.
Hatások
A rövid távú kiadás korlátozása 10-15%-os keresletcsökkenést okozott a belvárosi lakások iránt.
A befektetők nagyobb alapterületű lakásokat keresnek, amelyeket akár panzióként üzemeltethetnek, így a kisebb lakások iránti kereslet csökkent.
A hosszú távú bérleti piacra visszakerülő lakások miatt a bérleti díjak csökkenése várható, ami kedvező lehet a bérlők számára.
Az állampapírok visszaváltásából származó tőke egy része az ingatlanpiacra áramlik, ami tovább növelheti az árakat.
Az Airbnb-moratórium tehát kettős hatást gyakorolt a piacra: míg a rövid távú kiadásra vásárlók eltűnése csökkentette a keresletet, a hosszú távú bérbeadás és a nagyobb lakások iránti érdeklődés továbbra is fenntartja az árakat.
5. Konklúzió
Budapesten az ingatlanárak az elmúlt 15 év során jelentős növekedést mutattak, miközben az euró-forint árfolyam változása és a befektetői aktivitás tovább formálta a piacot. Az Airbnb-moratórium hatásai különösen a belvárosi lakásokra voltak érzékelhetőek, átrendezve a keresletet és befolyásolva a hosszú távú bérleti díjak alakulását.
A következő években várhatóan folytatódik az ingatlanárak emelkedése, így még fontosabbá válik az alternatív finanszírozási lehetőségek, mint például a zöld hitelek és támogatási programok szerepe. A kérdés az, hogy a piac mikor ér el egy olyan pontot, ahol az átlagos vásárlóerő ismét lépést tarthat az ingatlanárakkal.
